【コラム】住宅資金特別条項は利用できないこともある

2015.08.24

解決策

個人再生の最大のメリットと言えば、自身の持つ住宅が守れるという点です。こちらは、個人再生の手続きの中で認められている「住宅資金特別条項」、いわゆる「住宅ローン特則」を利用することによって実現します。しかし、住宅ローン特則というのは、自身が持っている住宅であれば必ず利用できるというわけではありません。一定の条件を満たしている必要があるのです。

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■ 住宅ローン特則を利用するための条件
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住宅ローン特則を利用するためには下記の条件を満たしている必要があります。

・住宅資金貸付債権、つまり住宅ローンとしての借り入れであること
・個人再生の申立人が所有している住宅であること
・個人再生の申立人が居住用に利用している住宅であること
・床面積の2分の1以上が居住用として利用されている住宅であること

これらすべてを満たして場合にのみ、住宅ローン特則を利用することが可能となります。

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■ 住宅ローン特則が利用できない場合は?
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ただし、上記の条件を満たしていても住宅ローン特則が利用できない場合もあります。
たとえば、住宅に住宅ローン以外の担保が設定されている場合や、住宅以外の不動産に住宅ローンを担保とする抵当権が設定されていて、後順位に住宅ローン債権以外の担保が設定されている場合などです。わかりやすく言えば、住宅を担保にして住宅ローン以外の借り入れをしていたり、住宅ローンの返済よりも優先される借り入れがあった場合のことを言います。

これでは、仮に住宅ローン特則を利用したとしても、個人再生によって自宅の担保権者の債権までもが圧縮されることになり、担保権者は住宅を競売に出すことが出来てしまうため、まるで意味がなくなってしまうのです。

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■ 別除権協定という方法も
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上記のような場合、住宅を残すことができないのか?と聞かれれば、他に方法が残されていないわけではありません。たとえば、担保権者との交渉によって、担保の対象となっている不動産の評価額相当を再生計画とは別に分割払いすることを認めてもらうといった方法です。この条件であれば担保権を実行しないといった約束を取り付けることができれば、住宅が競売にかけられてしまうことはありません。これを「別除権協定」といいます。
とはいえ、別除権協定を取り付けるにはどうしても専門知識が必須となっています。個人で取り付けるには困難が伴う可能性が強いです。また、交渉に長けた技術も必要となってしまうことからも、住宅を守りたいのであれば必ず専門家に相談をするようにしてください。

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